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賃貸について
賃貸という言葉は不動産の分野ではよく耳にする言葉です。
今までにアパートやマンション等の賃貸の契約したことがある方も多いと思います。
そこで賃貸という言葉について詳しく見ていきたいと思います。
賃貸とは、法律上では賃貸借と言います。
日本の法律で、民法第３篇債権篇の第２章契約の第７節賃貸借（６０１条から６２２条まで）に規定があります。賃貸借とは当事者の一方が契約の相手方に対して目的物の使用収益を認め、その際に対価となる賃料等を徴収する契約のこといいます。
また、この契約によって生じる権利関係のことを賃借権と言います。
物を貸す側である当事者を賃貸人と言い、物を借りる側の当事者を賃借人と言います。
賃貸の民法における規定は、賃貸借契約の対象として不動産と動産両方を想定して規定されています。
しかし、不動産（土地や建物）の賃貸借契約については、借地借家法が適用されます。
これは、借主保護などの観点から民法上の原則に修正を施されたものになっております。
また、民法上の規定の多くは任意規定となっているので当事者間での契約が優先されます。
そのため通常の動産の賃貸借契約においては当事者間において細かな契約条項が定められているのが多い為、民法上の規定が直接適用される機会は少なくなっています。
しかし、民法上に規定された賃貸借が原則なので、これが基礎となっています。
賃貸の成立の規定としては、一般的な方法が国により様々です。
例えば、日本の民法では、賃貸借を意思表示の合致により成立する諾成契約として規定していますが、外国では契約の際に書面などを通す要式契約として規定している場合があるなど、その方法は分かれます。
賃貸の契約をする際に日本では、様々な支払いが必要となります。
その中で敷金、又は保証金という形で支払うものがあります。
これは、建物などの賃貸物の引渡しに先立ち賃借人の債務（賃料の支払や後述する原状回復のための費用）を担保する目的で一定額の金銭を賃貸人に寄託することを言います。
また、敷金・保証金と共に、賃借人に賃貸の契約締結そのものの謝礼を併せて支払わせることも多く、この謝礼を礼金と言います。
契約が成立した際、敷金以外に支払われる金銭のことを総称して権利金ということもあります。
これらとは別に、再度契約を更新する際に更新料と呼ばれるものを支払う場合もあります。
【契約上の義務】
賃貸借契約においては、賃貸人と賃借人の双方が、相手に対する義務を負います。
したがって、賃貸借契約は有償の双務契約であるといえます。
賃貸人の中心的な義務は、賃借人に目的物を使用収益させること（及びそのために必要な措置をとること）であり、賃借人の中心的な義務は賃料の支払です。
以下、個別に見ていきます。
【賃貸人の義務】
賃貸人は賃借人に対して賃貸借契約の目的物となっている物を使用収益させる義務を負っている。
つまり、目的物の維持や管理は賃貸人の義務とされているのです。
具体的には以下のような義務を負っています。
【使用収益をさせる義務】
賃貸人が賃借人に対して目的物を使用収益させる義務は、賃貸借契約の本質です。
具体的には、賃貸人は賃借人が目的物を使用するに際してそれを妨害している第三者がいる場合にはこれを排除しなければならないというような形で現れます。
【修繕義務（606条1項）】
賃貸人には、目的物の使用収益に必要な修繕をする義務があります。
例えば、賃貸している家が雨漏りするならばそれを修理するのは賃貸人の義務ということになります。
なお、賃貸人が修繕しないことによって使用収益が不可能であるような場合には賃料を支払う必要はないとした裁判例がありました。
【費用償還義務（608条1項）】
賃貸人は、賃借人が支出した必要費を直ちに償還しなければならないという費用償還義務を負っています。
ここでいう必要費とは、目的物を使用収益できる状態を維持するために必要な費用のことを言います。
前述した修繕義務を賃貸人が果たさない場合、賃借人が代わりに修繕を施してその費用を賃貸人に請求するということもこれによって認められることになります。
目的物の改良のために支出した費用は有益費と呼ばれ、契約の終了時に実費か改良による価値の増加額を賃貸人が償還しなければなりません。
もしも賃貸人がこれらの費用を償還しない場合、賃借人は留置権を行使して建物の明渡しを拒絶できます。
これらに加えて、賃貸借契約は有償契約であるから、559条にある瑕疵担保責任の規定が準用されます。
よって賃貸人はこれによる担保責任を負う場合があります。
【賃貸の不動産屋選びについて】
賃貸の物件で希望に適う情報をいくつか見つけることができたら次に直接不動産屋に問い合わせします。
実際に自分の目で物件を見たり、また不動産屋に詳細な情報を聞き出すことになるのですがここで大切なのは問い合わせる不動産屋選びです。
そこで、ここでは不動産屋選びについて触れたいと思います。
賃貸の物件を選ぶ上でまずは不動産屋選びが重要なのですが、一言で不動産屋と言っても様々な種類と特徴があります。
不動産屋の種類には大きく分けて三つ程あります。
まず一つ目に多くの店舗を持っているような大手の不動産屋です。
これはどの駅にも店舗を構えているような大きな不動産屋で扱っている物件は非常に沢山あります。
二つ目としてはフランチャイズの不動産屋で有名な会社の看板を借りているというものです。
この不動産屋は色々な不動産屋の情報を集めて取り扱っており、不動産の数は比較的に揃っています。
三つ目としては地元で古くからある不動産屋です。
直接大家とやり取りしている場合が多く、不動産の数は少なめですが掘り出し物がある可能性が高いです。
賃貸の物件探しで不動産屋に直接行った場合、自分の希望とする物件の条件等を伝える必要があります。
事前に希望の物件が決まっている場合は、インターネットや情報誌に載っていたその物件がまだ空いているか、または物件が決まっていない場合は、月々にいくら位まで払えるのか、物件そのものに対する希望等を伝えたりします。
その際、営業担当の印象等もよく観察しましょう。
また、物件に対する質問をした際にきちんと答えることができるか等も重要な要素です。
賃貸の物件探しでわからない事等があれば営業担当の人に詳しく聞くのですが、その際物件について詳しく知っているような人だと非常に安心感が持てると思います。
例えば周りの環境とか大家はどのような人か。
またはその物件の特徴を詳しく知っていれば審査の際に入居条件と違っている為審査に通らなかったなどの些細なミスが起こりにくくなります。
賃貸における不動産屋探しですが、上でも書いたとおり様々な特徴があります。
その為、一概にどのタイプが良いということはありません。
それぞれの不動産屋の特徴をよく踏まえ、最終的には自分で良いと感じた（営業・不動産屋の印象など）不動産屋で賃貸の契約をした方が長い付き合いになるので良い関係でいられる最大のポイントになると思います。
